(Caixin) – Письмо, циркулирующее в интернете в четверг, показало, что китайский оператор недвижимости Evergrande Group ищет правительственную поддержку для корпоративной ре-структуризации. Но обременённая долгами компания отрицала подлинность документа и заявила, что сообщила в полицию о клевете.
Как указывают авторы Wu Hongyuran и Denise Jia – письмо датировано 24 августом якобы было направлено от Evergrande Group правительству провинции Guangdong с предупреждением о том, что девелопер может спровоцировать ряд рисков в финансовой системе, если он не завершит ре-структуризацию активов. Компания заявила, что её денежный поток может рухнуть, поскольку ей, возможно, придется выплатить 130 миллиардов юаней ($19 миллиардов) стратегическим инвесторам, говорится в письме.
«Документы и фотографии сфабрикованы и являются чистой клеветой» – заявил Evergrande поздно вечером в четверг в заявлении на Гонконгской фондовой бирже, где торгуются его акции. Компания заявила, что предпримет все юридические действия для защиты своих законных прав и интересов.
Однако пристальный взгляд на долговую ситуацию крупнейшего оператора недвижимости страны по активам и его давно просроченный бэкдор-листинг на материковом рынке Китая показывает, что риски, связанные с письмом, не могут быть беспочвенными.
Evergrande был одним из 12 ведущих операторов, которых регуляторы вызвали на совещание 20 августа, уведомляя их о пилотной программе, направленной на ограничение способности компаний недвижимости брать на себя больше долгов.
Политика “трех красных линий”
На совещании регуляторы представили политику «трёх красных линий», устанавливающую лимиты банковских заимствований застройщиков: соотношение обязательств к активам (за исключением пред-продаж) не более 70%; соотношение чистого долга к собственному капиталу менее 100%; и наличие денежных средств, по крайней мере, равное краткосрочному долгу.
Компаниям, которые пересекли все три красные линии, будет запрещено брать на себя больше долгов, а Evergrande нарушила все три порога. По состоянию на 30 июня, согласно не-аудированному финансовому отчёту компании за середину года, отношение обязательств к активам составляло 83%, отношение чистого долга к собственному капиталу – 159%, а отношение денежных средств – 0,6.
За эти годы, в результате расширения с высоким уровнем заёмных средств, Evergrande накопила почти 900 миллиардов юаней долга со средней стоимостью почти 9%, что означает, что она должна выплачивать по процентам более 80 миллиардов юаней каждый год.
После августовского совещания регуляторы начали рассматривать общую долговую ситуацию 12 операторов недвижимости и приостанавливать выдачу им новых кредитов, сообщили Caixin несколько банкиров.
S&P Global Ratings в четверг понизило прогноз Evergrande со стабильного до негативного, сославшись на причины ликвидности.
Общий долг оператора недвижимости вырос на 4% до 835 млрд юаней в конце июня по сравнению с 800 млрд юаней в конце 2019 года. Его крупнейшие кредиторы включают China Minsheng Bank, China Everbright Trust и Agricultural Bank of China.
Цифры показывают только обязательства Evergrande на балансе. В последние годы компании, занимающиеся недвижимостью, часто используют бухгалтерские методы для перемещения долгов и расширения вне-балансовых обязательств. Таким образом, его фактический общий долг может быть ещё больше.
Активы и листинг
Компании иногда регистрируют долги своих дочерних компаний в качестве миноритарного акционерного капитала. По состоянию на 30 июня у Evergrande было 8,2 миллиарда юаней миноритарного акционерного капитала.
Это также распространенная практика для предприятий недвижимости выпускать обеспеченные активами ценные бумаги (ABS), которые могут быть удалены из баланса. По данным Tianfeng Securities Co Ltd., Evergrande имеет более чем 10 млрд юаней обязательств по ABS, подлежащих погашению в 2020 году.
В конце 2016 года Evergrande заявила, что проведет так называемый бэкдор-листинг в Shenzhen, где оценки обычно выше, чем в Гонконге, путём вливания почти всех имущественных активов, принадлежащих её подразделению Hengda Real Estate Group Co. Компания Shenzhen Special Economic Zone Real Estate & Properties Group Co., зарегистрирована в Shenzhen, но ещё не получила одобрения регулирующих органов на планируемый листинг.
Без листинга и доступа к капиталу Evergrande привлекла 130 миллиардов юаней от стратегических инвесторов, включая Suning Appliance Group и Citic Group. В рамках инвестиционного соглашения Evergrande согласилась выкупить доли у этих стратегических инвесторов, если к январю не получит одобрения регуляторов на бэкдор-листинг к 31 января 2021.
Недавно Suning заявила, что попросит Evergrande выкупить свои 20 миллиардов юаней акций, если оператор недвижимости не сможет выйти на рынок акций «A-share» к концу января следующего года.
Согласно письму, опровергнутому Evergrande, если компания должна будет выплатить этим стратегическим инвесторам 130 миллиардов юаней, её соотношение обязательств к активам вырастет более чем до 90%.
Ранее в этом месяце Evergrande объявила об общенациональной акции продаж со скидками 30% на все объекты недвижимости, что является частью усилий оператора по увеличению продаж и достижению своей цели сокращения долга вдвое.
По материалам авторов статьи Wu Hongyuran и Denise Jia, опубликованной на Caixin.
Если вам понравилась статья или появились вопросы, оставьте ваш комментарий или обсудите эту статью на форуме.
