Действия правительства по сокращению огромных долгов девелоперов недвижимости ударили по ценам их акций и, как ожидается, приведут к большей консолидации отрасли в ближайшие месяцы, поскольку земельные аукционы ограничены, а продажи домов начинают остывать.
После того, как продажи недвижимости в Китае достигли рекордного уровня в прошлом году, несмотря на Covid-19, безумие продолжило расширяться в этом году с 16,7 процентным средним показателем роста за первые пять месяцев. С другой стороны, индекс недвижимости Китая резко упал почти до 10-летнего минимума, поскольку реформа сокращения доли заёмных средств в Пекине и рост стоимости земли оказали давление на рост и прибыль компаний, занимающихся недвижимостью.
Однако глобальные инвесторы, такие как Blackstone, по-прежнему уверены в долгосрочных перспективах рынка недвижимости Китая. Ранее в этом месяце Blackstone согласилась приобрести 55% акций SOHO China, одного из крупнейших китайских девелоперов коммерческой недвижимости, за 23,7 миллиарда гонконгских долларов (3,05 миллиарда долларов).
Данные, опубликованные Национальным бюро статистики Китая в начале этого месяца, показали, что продажи недвижимости выросли на 52% с января по май этого года по сравнению с годом ранее, хотя и с низкой базы. Наибольший рост за этот период зафиксировала жилая недвижимость – 56%, за ней следовали офисы – почти 25% и коммерческие помещения – 10%.
Если принять во внимание продажи за те же периоды как в 2019, так и в 2020 годах, то средний двухлетний темп роста составил 16,7%.
Country Garden занял первое место с продажами 350 млрд юаней ($54,2 млрд) за первые пять месяцев, а девелоперы, включая Evergrande, Vanke, Sunac, plus Poly Developments и Holdings, каждый зарегистрировал продажи более чем на 200 млрд юаней ($31 млрд).
Резким контрастом с резким ростом продаж компаний недвижимости является их снижение цен на акции.
По состоянию на воскресенье 27 июня индекс недвижимости Wind снизился чуть более чем на 7% в этом году, сделав недвижимость шестым худшим сектором из 28 ведущих отраслей промышленности Китая. Для сравнения, сводный индекс SSE вырос на 3,87% за тот же период.
С точки зрения оценки, сектор недвижимости опережал только банковское и архитектурное оформление всех 28 секторов рынка, согласно исследованиям Guosen Securities.
Котирующиеся в Шэньчжэне акции Vanke снижались в течение четырёх месяцев и закрылись в понедельник на 30-месячном минимуме в 24,08 юаня ($3,70).
Шанхайские акции Poly Developments and Holdings закрылись в понедельник на отметке 12,13 юаня ($1,90), что стало самым низким показателем с июля 2019 года.
Чтобы повысить свою рыночную стоимость, многие фирмы, занимающиеся недвижимостью, выкупили свои акции или увеличили доли крупных акционеров в фирмах. В прошлом месяце, Binjiang Real Estate, The Wharf (Holdings) Ltd и Central China Real Estate присоединились к длинному списку фирм, занимающихся выкупом акций.
В прошлом году наблюдался рост как объёма, так и объёма продаж жилья, поскольку кредитная политика в целом оставалась слабой, а инвестиции, которые были сокращены за рубежом из-за пандемии, вернулись на внутренний рынок.
Двигайтесь, чтобы сдуть пузыри недвижимости Китая
Однако со второй половины прошлого года политика Пекина, направленная на обуздание пузырей на рынке недвижимости, ограничила экспансию девелоперов.
Согласно указанию председателя КНР Си Цзиньпина, подчёркивающему стабильность, «дома строятся для того, чтобы в них жили, а не для спекуляций». Поскольку в 2016 году сектор недвижимости Китая занимал примерно 40% от общего объёма финансирования экономики, по данным британского Королевского института дипломированных геодезистов, он является главной целью государственной кампании по сокращению доли заёмных средств.
Правительство ввело политику «трёх красных линий», направленную на сокращение балансов и долговых коэффициентов компаний недвижимости с помощью этих трёх показателей. Банки должны были ограничивать кредиты фирмам, занимающимся недвижимостью, и ипотечные кредиты покупателям жилья. А чтобы лучше регулировать продажу земли в 22 ключевых городах, местные органы власти будут проводить земельные аукционы всего три дня в год, а не больше дней в течение года, как это было принято.
Эти меры начинают давать результаты. Кредиты на недвижимость выросли на 4% в годовом исчислении в первом квартале этого года, замедляясь с 10% год к году 12 месяцев назад и значительно ниже общего экономического роста в 18,3%.
В то же время продажи недвижимости также замедляются – на 15,8 процентных пункта за первые пять месяцев, по сравнению с первыми четырьмя месяцами.
«Рост объёма продаж и цен на коммерческую недвижимость в первом полугодии этого года был обусловлен хеджированием деятельности под давлением инфляции. Поэтому подъём произошёл больше всего в центральных и популярных районах городов первого и второго эшелона. Рынки в городах третьего и четвертого эшелонов были не такими горячими» – сказал Кевин Бай, заместитель председателя China Enterprise Capital Union.
Бай сказал, что вряд–ли Китай станет свидетелем ещё одного рекордного роста продаж недвижимости в этом году, учитывая подавление правительством спекуляций на рынке жилья и рост процентных ставок.
Большинство аналитиков ожидают, что рост компаний недвижимости снизится теперь, когда они не могут быстро расширяться, беря на себя долги. Ожидается, что их прибыль также снизится, поскольку рост цен на землю оказывает давление на их рентабельность.
Согласно исследованию Industrial Securities, средняя маржа чистой прибыли китайских компаний, котирующихся на бирже недвижимости, снизилась на 1,9 процентных пункта в прошлом году до 7,3%, а в первом квартале еще больше – на 3 процентных пункта до 4,3%.
Аналитики из Industrial Securities ожидают, что продажи недвижимости в Китае вскоре пойдут вниз, и они ожидают снижения общего объёма продаж на 3% в 2021 году.
«С влиянием снижения продаж, давления на прибыль и жесткого финансирования расхождение фирм по недвижимости, вероятно, ускорится. Слабые игроки будут вытеснены из бизнеса» – считают аналитики Industrial Securities.
Между тем, Blackstone согласилась приобрести 55% акций SOHO China у основателя Pan Shiyi в начале этого месяца, в сделке, которая оценила компанию со скидкой 16,7% от более раннего предложения в марте 2020 года.
Аналитики говорят, что шаг Blackstone сигнализирует об уверенности американской инвестиционной группы в растущем спросе на обслуживаемые офисные помещения, поскольку экономика Китая продолжает восстанавливаться после пандемии. Частная инвестиционная компания, возглавляемая американским миллиардером Стивеном Шварцманом, умело покупает проблемные фирмы недвижимости, улучшает их, а затем продает за значительную премию, по сравнению с покупной ценой.
“Слияния и поглощения между китайскими компаниями, котирующимися на бирже недвижимости, скорее всего, произойдут во втором полугодии и сделают отрасль более концентрированной” – прогнозирует Бай из China Enterprise Capital Union.
«Малые и средние фирмы недвижимости и те, кто не имеет каких-либо отличительных преимуществ, должны будут либо перейти на новые бизнес-модели, не связанные с девелопментом недвижимости, либо перейти на разработку совместных проектов с более крупными фирмами. Победителями станут фирмы, которые смогут получить дешевое финансирование и консолидировать бизнес-возможности, такие как крупные государственные фирмы, владеющие недвижимостью. Фирмы, которые специализируются и преуспевают в нишевых областях, также будут иметь преимущества» – сказал он.
Эта история была дополнена ссылками на дальнейшие отчёты.
Новость китайского сектора недвижимости подготовлена Порталом PRC.TODAY, по материалам информационного агентства Asia Financial.
Если вам понравилась новость или появились вопросы, оставьте ваш комментарий или обсудите эту новость на форуме.
