Высококачественное развитие сектора недвижимости Китая требует не только стабильности цен и улучшения жилищного фонда, но и стратегической переоценки коммерческой недвижимости. По мере того как сектор переходит от расширения за счет нового строительства к управлению существующими активами, здания становятся важным звеном между городским обновлением и управлением активами.
Передовое производство и современные услуги возникают как новые опоры экономического роста, повышая требования к качеству, функциям и операционным возможностям городского пространства. Политика расширения внутреннего спроса, модернизации промышленности и обновления городов создает новые возможности для экономики зданий — модели развития, где коммерческие объекты объединяют высокомаржинальные предприятия, генерируют стабильные налоговые поступления и стимулируют региональный рост.
От строительства к управлению активами
Десятилетиями китайский сектор недвижимости в основном опирался на новое строительство, стимулируя обширные промышленные цепочки в сталелитейной, цементной отраслях, а также в производстве бытовой техники и мебели. Между 2018 и 2020 годами добавленная стоимость недвижимости составляла примерно 8,3 процента ВВП Китая. Однако на фоне глубокой рыночной корректировки эта доля упала ниже 6 процентов в 2025 году.
Традиционная модель больше не устойчива, поскольку динамика спроса и предложения на жилье фундаментально изменилась. Ранее быстрая урбанизация ежегодно добавляла более 20 миллионов человек в города, что вызывало массовое жилищное строительство. После 2018 года рост городского населения замедлился, что привело к снижению дополнительного спроса и создало ситуацию избыточного предложения на рынке.
Поэтому недвижимость должна вернуться к своей основной цели: поддерживать стремления людей к лучшей жизни и предоставлять высококлассное физическое пространство для промышленной модернизации. Последний раунд регулирования рынка недвижимости Китая, запущенный в 2020 году, отражал более широкий экономический переход, сосредоточенный на технологических инновациях, промышленной модернизации, высококачественном развитии и укреплении внутреннего спроса, особенно потребительского. Поэтому сектор недвижимости должен поддерживать экономическую трансформацию и городское развитие как новые источники роста.
Коммерческая недвижимость Китая: вызовы коммерческой недвижимости Китая
За последние пять лет экономическая структура Китая продолжала оптимизироваться. Пять секторов, зафиксировавших наибольший рост доли в ВВП — информационные технологии, аренда и бизнес-услуги, оптовая и розничная торговля, транспорт и складирование, гостиницы и общественное питание — все они сильно зависят от коммерческой недвижимости как операционных центров.
Однако коммерческий сегмент сталкивается с серьезным давлением избыточных запасов. Традиционно коммерческая недвижимость опиралась на рентную разницу, где застройщики выступали просто арендодателями, собирающими арендную плату. Сегодня эта пассивная модель устарела. В городах первого уровня средний срок поглощения коммерческих запасов составляет 87 месяцев, а в Шанхае приближается к 300 месяцам. К концу 2025 года уровень вакантности офисов в Китае достиг, по оценкам, 26,7 процента. Трансформация и оптимизация этих существующих пространств стала срочным приоритетом.
Коммерческие здания также являются важными физическими носителями модернизации потребления, промышленной кластеризации и инвестиций, и могут поддерживать расширение внутреннего спроса. В конце 2024 года Центральная конференция по экономической работе призвала к активным усилиям по стимулированию потребления, повышению эффективности инвестиций и всестороннему расширению внутреннего спроса.
Экономика зданий и городское обновление
По мере того как потребительский спрос смещается от базовых товаров к секторам услуг — таким как культура, спорт, здравоохранение, туризм и современные бизнес-услуги — высококачественные физические среды и интегрированные объекты становятся критически важными. Высокотехнологичные предприятия аналогично ищут интегрированные экосистемы роста, а не изолированные офисы.
Политика городского обновления подкрепляет это направление. План городского обновления Государственного совета на период 15-й пятилетки (2026–2030 годы) призывает к трансформации и модернизации стареющих районов и заводских территорий, недоиспользуемых индустриальных парков и неэффективных зданий. Обновление таких зданий — это не просто вопрос ремонта конструкций. Оно требует переосмысления их ценности и инноваций в операционных моделях в ответ на новые требования к пространству, позволяя им поддерживать промышленную модернизацию, расширенное потребление и большую городскую жизнеспособность.
Эффективные инвестиции не должны ограничиваться расширением производственных мощностей; они также должны создавать яркие платформы для потребления, современных услуг и технологических инноваций.
Развитие экономики зданий также жизненно важно для фискальной устойчивости местных властей. В китайской фискальной системе доходы, связанные с недвижимостью — включая налоги на сделки и доходы от передачи земли — в основном поступают местным правительствам. По мере ослабления рынка недвижимости доходы, связанные с транзакциями, включая налоги на сделки, налоги на прирост стоимости земли и доходы от передачи земли, заметно снизились.
Коммерческая недвижимость Китая: реформы для управления
Чтобы раскрыть полный потенциал экономики зданий, участники рынка и политики должны проводить скоординированные реформы. Владельцы зданий должны перейти от роли держателей активов к долгосрочным операторам пространства, укрепляя активное управление и способность инкубировать отрасли. Дифференцированные налоговые механизмы могли бы повысить стоимость постоянно пустующих или часто перепродаваемых коммерческих зданий, одновременно предоставляя налоговые льготы по налогу на недвижимость долгосрочным операторам с сильными показателями арендаторов. Финансовая поддержка также должна соответствовать более длительным операционным циклам, включая более широкие инвестиционные трасты недвижимости, выпуски, где это позволяют условия, и преференциальное кредитование, которое распространяется с конкретных отраслей и предприятий на операторов промышленного пространства.
В то же время Китай должен решать структурные дисбалансы в предложении коммерческого и сервисного секторов. Некоторые районы сталкиваются с избыточными запасами индустриальных парков и офисных зданий, в то время как избыточная конкуренция ослабила коммерческую жизнеспособность. Услуги для домохозяйств остаются масштабными, но недостаточно качественными, особенно в сферах здравоохранения, образования и ухода за пожилыми.
Городское обновление должно улучшать распределение недоиспользуемых ресурсов, в том числе через реформы по координации государственных активов, ресурсов и капитала, в то время как более справедливая конкуренция должна поддерживать здоровое развитие частного бизнеса. Дальнейшее открытие сектора услуг и инновации в форматах услуг могли бы улучшить высококачественное предложение.
Наконец, обновление коммерческих зданий должно быть интегрировано с более широким городским обновлением. Различные типы и расположения зданий требуют дифференцированных стратегий. В зависимости от того, находятся ли они в центрах городов, районных центрах или общественных центрах, коммерческие здания могли бы размещать технологические предприятия, розничную торговлю и отели, культурные и спортивные объекты, а также арендное жилье, включая квартиры для квалифицированных рабочих. Правила планирования могли бы предлагать большую гибкость, такую как разрешение дополнительной коммерческой площади для проектов, предоставляющих общественное пространство или услуги.
Переход коммерческой недвижимости Китая от модели нового строительства к управлению существующими активами наглядно демонстрирует зрелость рынка и понимание того, что реальная ценность создается не квадратными метрами, а качеством операционной деятельности. Вызовы 300-месячного срока поглощения запасов в Шанхае и 26,7-процентной вакантности офисов требуют фундаментального переосмысления роли зданий в экономике. Концепция экономики зданий, где коммерческие объекты становятся платформами для кластеризации высокомаржинальных бизнесов, открывает новые возможности для устойчивого роста. А как вы считаете, способны ли налоговые механизмы и финансовая поддержка долгосрочных операторов реально преобразовать пустующие коммерческие площади в активные экономические хабы, или структурные проблемы китайской коммерческой недвижимости потребуют более радикальных решений? Поделитесь своим мнением в комментариях.
Новость Китая “Коммерческая недвижимость Китая: переход от строительства к управлению активами” подготовлена Порталом PRC.TODAY.
Если вам понравилась новость или появились вопросы, оставьте ваш комментарий или обсудите эту новость в нашем Telegram-канале
Реформа рынка недвижимости Китая защитит покупателей через продажу готового жилья
