Китай сегодня о регулировании рынка аренды жилья в Китае
Аренда жилья в Китае, этот рынок движется в направлении более строгого регулирования и развития. В последние дни Министерство жилищного строительства и развития городских и сельских районов страны опубликовало новый набор правовых предложений для общественного обсуждения.
В документе, к которому давно призывают эксперты, подчёркиваются две основные вещи: защита законных прав и интересов арендаторов и необходимость усиления стандартов и регулирования долгосрочной аренды квартир. Мы с нетерпением ожидаем, что это стабилизирует рынок аренды жилья, подстегнёт здоровый долгосрочный рост рынка и позволит арендаторам наслаждаться более оседлой домашней жизнью.
В последние годы частые проблемы на местных рынках долгосрочной аренды жилья в Китае побудили большое число арендаторов перейти к защите своих прав. Пандемия коронавируса выявила и усугубила явные недостатки и скрытые риски в том, как осуществляется долгосрочная аренда недвижимости. Несмотря на множество других проблем, Китай имеет огромный спрос на арендное жилье, особенно в мегаполисах с растущим числом молодежи и высокими ценами на недвижимость.
Опросы показали, что люди в возрасте до 35 лет чаще всего снимают жильё в Китае. Эта группа всё ещё находится в начале своей карьеры и, как правило, не имеет независимого капитала, но держит ключ к будущему своих приёмных городов. Мы должны решительно действовать, чтобы укротить этот хаотичный рынок, а также создать спокойную политическую среду, которая позволит продолжить развитие, поощряя бизнес к изучению новых моделей.
Хотя эти два понятия кажутся взаимоисключающими, это не так. Стандарт их оценки заключается в определении того, способствуют ли они устранению экономических и финансовых рисков, здоровому развитию рынка аренды в долгосрочной перспективе и справедливой защите прав и интересов людей.
За эти годы в Китае появилось множество различных моделей рынка долгосрочной аренды жилья — от концентрированной, де-централизованной и управляемой модели.
В последнее время де-централизованные отрасли промышленности быстро расширяются благодаря политике и поддержке капитала. Однако в их бизнес-моделях есть недостатки и скрытые опасности, о чём свидетельствует злоупотребление так называемыми «арендными кредитами», когда долгосрочные арендаторы одновременно заключают договоры как с арендной компанией, так и с ассоциированным поставщиком кредитов.
Как финансовый инструмент, арендные ссуды не являются чем-то зловещим. Но если арендная компания страдает финансовыми проблемами и не может вовремя заплатить арендодателям, то арендодатели могут вернуть контроль над своей собственностью, оставив арендаторов обслуживать свои долги перед кредитором, несмотря на то, что они не занимают свои дома. Китай является домом для ряда подобных схем, которые могут быстро оставить арендаторов на крючке для аренды. Которую они не могут или не должны платить.
Было крайне необходимо, чтобы Министерство жилищного строительства включило регулирование такого рода рисков, которые могут спровоцировать конфликты и финансовые затруднения. В документе предлагается, чтобы правительства непосредственно управляемых муниципалитетов и общин могли создавать системы управления капиталом для аренды жилья, включая регулирование арендной платы и депозитов. Это станет важной частью контроля над рынком в будущем.
В документе, опубликованном в прошлом году шестью правительственными министерствами, включая Министерство жилищного строительства и Национальную комиссию по развитию и реформам, говорилось, что правительство поручит арендным компаниям открывать счета в банках для регулирования капитала, получаемого от арендаторов, и запретит им получать более 30% своего арендного дохода от арендных кредитов. Предполагается, что новые правила полностью вступят в силу до конца 2022 года. Хотя намерение, стоявшее за ними, было правильным, есть опасения, что некоторые местные районы наложили полный запрет на арендные кредиты, единый подход, который не учитывал бы сложные индивидуальные договоренности.
Меры поддержки
Ещё одним важным шагом является то, что при усилении регулирования сектора аренды жилья в предложениях также упоминается ряд мер поддержки, таких как разрешение арендным компаниям пользоваться льготной финансовой, налоговой и земельной политикой в соответствии с соответствующими национальными нормативными актами.
Норма прибыли на рынке аренды недвижимости сравнительно невысока. Долгосрочная аренда квартир является высоко-концентрированной отраслью, но маржа прибыли невелика. Такие предприятия полагаются на постоянный приток капитала, чтобы обеспечить своё выживание, но большая часть потоков капитала ещё не была должным образом открыта.
Теоретически, в Китае есть пути привлечения средств, такие как финансовые институты, специальные облигации для аренды жилья, владение акциями и секьюритизация активов, но бизнес всё ещё борется за решение своих финансовых проблем, либо потому, что затраты на финансирование, либо стандарты для базовых активов слишком высоки.
В других частях мира инвестиционные фонды недвижимости (REIT) являются важным инструментом финансирования в этом отношении. Доходность таких активов, как долгосрочная аренда квартир, выше, чем обычная аренда, и даже приближается к стандартам для публично размещенных REIT, но годы колебаний не позволили им развернуться в Китае. Правительственные ведомства должны срочно изучить фундаментальные правовые основы и политику сбора налогов для публично размещенных REIT и стремиться запустить их как можно скорее.
Права и интересы всех сторон должны быть справедливо поддержаны, если рынок аренды будет иметь здоровое долгосрочное развитие. Рынок является домом для различных субъектов, с различными договорными отношениями, существующими между арендодателями, арендными фирмами, арендаторами и финансовыми учреждениями. Наиболее уязвимой группой являются арендаторы, для которых гарантирование законных прав является ключом к установлению здоровых арендных отношений.
Долгое время в Китае игнорировались или нарушались права людей, снимающих квартиры. Многие арендаторы несут неудобства, связанные с частым переездом дома или проживанием в плохих условиях. Часто они страдают от повышения арендной платы, отчислений по депозитам и штрафов за просрочку арендной платы. В некоторых случаях они часто спорят с владельцами недвижимости или агентами по недвижимости.
Всё это побуждает многих арендаторов стараться как можно быстрее приобрести собственное жильё. Это, очевидно, является недостатком для здорового развития рынка аренды, не говоря уже о более грандиозных планах, таких как повышение внутреннего спроса.
Развитие рынка аренды жилья также зависит от более широких системных реформ. В последние годы китайское правительство выступает за создание системы жилья, которая уравновешивала бы потребности арендаторов и покупателей. В некоторых районах были проведены экспериментальные мероприятия по предоставлению одинаковых прав обеим группам, но до сих пор прогресс был ограниченным.
Обеспечение здорового долгосрочного развития рынка аренды жилья требует от нас одновременных реформ систем регистрации домохозяйств, социального страхования и образования. В предложениях говорится, что арендаторам с договорами аренды будет разрешено подавать заявки на получение местного вида на жительство в соответствии с соответствующими правилами и пользоваться основными общественными услугами и удобствами в соответствии с законом. Это важное развитие, но всё ещё далеко не достаточно. Мы также всё ещё ждем, чтобы местные органы власти строго соблюдали правила.
По мере того как внутренний рынок недвижимости Китая становится всё более насыщенным, арендный сектор неизбежно будет развиваться дальше, особенно в крупных городах. Аренда, естественно, воплощает в себе принцип, что «дома предназначены для проживания.» Обеспечение того, чтобы люди обосновались дома, должно быть нашим главным приоритетом.
Долгосрочная аренда является важной отправной точкой для разрешения текущих структурных противоречий на нашем рынке аренды жилья. В настоящее время некоторые девелоперы изучают долгосрочный сектор. Мы настроены оптимистично и глубоко уверены в способности предпринимателей к инновациям. Внедрение эффективного регулирования для устранения рисков и создания благоприятных условий для развития должно стать нашим «двусторонним подходом» к разработке соответствующей политики аренды жилья.
У вас есть вопросы по Китаю, НАПИШИТЕ НАМ
Новости о Китае по материалам: caixinglobal.com
Хорошо китайским компаниям, столько различных льгот и поддержки от государства. Почему другие страны не перенимают опыт Китая в этом вопросе, не понятно. Недвижимость в Китае растет постоянно. Рынок просто гигантский.
Очень важная статья. Беспредел арендодателей не знает меры.