Недвижимость Китая: рост продаж вторичного жилья в ключевых городах

Рынок недвижимости Китая находится в процессе ключевого перехода к более устойчивому росту, при этом появляются ранние признаки стабилизации по мере усиления поддержки со стороны политики и постепенного укрепления доверия рынка.

Недвижимость Китая: динамика ипотечных портфелей госбанков

На фоне корректировки сектора, которая оказала давление на продажи жилья и спрос на ипотечные кредиты, умеренное снижение кредитования отражает более широкий сдвиг в сторону улучшения качества активов и более осторожного управления рисками.

Согласно годовым отчетам листинговых банков, к концу 2025 года совокупный объем выданных ипотечных кредитов на жилье в шести крупнейших государственных коммерческих банках Китая составил около 24,48 трлн юаней (~288 трлн руб.), снизившись на 711,52 млрд юаней (~8,38 трлн руб.) по сравнению с концом 2024 года, что соответствует снижению на 2,82% в годовом выражении.

Динамика по банкам:

Банк	Объем ипотечного портфеля (трлн юаней)	Изменение (млрд юаней)	Темп изменения
Industrial and Commercial Bank of China	5,88	−207,31	−3,41%
China Construction Bank	5,99	−196,53	−3,18%
Agricultural Bank of China	4,82	−168,24	−3,38%
Bank of China	3,98	−106,48	−2,60%
Bank of Communications	1,44	−24,15	−1,65%
Postal Savings Bank of China	2,37	−8,81	−0,37%

Эти шесть крупных банков являются основой рынка ипотечного кредитования Китая. Согласно данным Народного банка Китая (People’s Bank of China), центрального банка страны, объем выданных ипотечных кредитов на жилье в финансовых институтах составил 37,01 трлн юаней (~436 трлн руб.) в конце четвертого квартала 2025 года, снизившись на 1,8% в годовом выражении, при сокращении на 676,8 млрд юаней (~7,97 трлн руб.) за полный год.

Сюэ Хунъянь (Xue Hongyan), специальный исследователь в банке Jiangsu Su Merchants Bank, отметил, что снижение объемов ипотечных кредитов является естественным результатом корректировки цикла недвижимости, отражающим как слабый спрос на новые ипотечные кредиты, так и погашение существующих займов.

Ван Пэнбо (Wang Pengbo), главный аналитик в консалтинговой компании Botong Analysys, поддержал эту точку зрения, отметив, что снижение было обусловлено сочетанием досрочного погашения ипотечных кредитов домохозяйствами и сдержанным спросом на покупку жилья в прошлом году.

Качество активов и управление рисками

Под влиянием макроэкономических условий и спада в секторе недвижимости коэффициенты просроченных ипотечных кредитов в целом выросли в банковском секторе. К концу 2025 года среди шести крупнейших государственных коммерческих банков только в Bank of China коэффициент просроченных ипотечных кредитов незначительно снизился на 0,01 п.п. до 0,6%, в то время как в остальных пяти банках были зафиксированы росты. В Industrial and Commercial Bank of China коэффициент вырос на 0,33 п.п. до 1,06%, а в Bank of Communications – на 0,43 п.п. до 1,01%.

Ван Цзинъу (Wang Jingwu), старший исполнительный вице-президент Industrial and Commercial Bank of China, заявил, что в условиях экономической реструктуризации, корректировки рынка недвижимости и временных дисбалансов между спросом и предложением коэффициент просроченных ипотечных кредитов банка вошел в краткосрочный восходящий тренд, что в целом соответствует отраслевому тренду.

Однако он подчеркнул, что фундаментальные экономические показатели Китая остаются прочными, с высокой устойчивостью и значительным потенциалом, и что долгосрочный позитивный прогноз остается неизменным. Риски в сфере персонального кредитования, следовательно, управляемы. Он добавил, что банк внимательно отслеживает тренды рынка недвижимости и реализует национальные политики, направленные на создание новой модели развития сектора недвижимости, продвижение улучшения жилищных условий и стабилизацию рынка.

У Цзянь (Wu Jian), исполнительный вице-президент Bank of China, отметил, что несмотря на растущие внешние неопределенности, базовые условия, поддерживающие долгосрочный рост Китая, остаются неизменными. Банк усилит форвардную оценку рисков, твердо предотвратит системные риски, дополнительно оптимизирует структуру кредитования и улучшит управление рисками в таких областях, как недвижимость, долги местных органов власти и структурные дисбалансы в ключевых отраслях.

Чжан Хуэй (Zhang Hui), президент Bank of China, заявил, что банк поддержал усилия по стабилизации рынка недвижимости в прошлом году, выдав более 500 млрд юаней (~5,89 трлн руб.) в виде ипотечных кредитов на жилье. В этом году банк последовательно расширяет как ипотечное кредитование, так и нежилые потребительские кредиты, продвигая координационное развитие по продуктам, клиентским сегментам и сценариям потребления для построения комплексной потребительской экосистемы.

Недвижимость Китая: новые характеристики рынка

С конца 2025 года по начало 2026 года рынок недвижимости продемонстрировал новые характеристики: с одной стороны, снижение процентных ставок по существующим ипотечным кредитам и кредитам жилищного фонда снизило стоимость покупки жилья до нового минимума; с другой стороны, для укрепления доверия рынка по-прежнему необходима дальнейшая адресная, эффективная и устойчивая поддержка со стороны политики, отметил Ли Юн (Li Yong), аналитик в компании Soochow Securities.

Чжоу Ваньфу (Zhou Wanfu), исполнительный вице-президент Bank of Communications, отметил, что, хотя рынок недвижимости пережил краткосрочный подъем в первом квартале прошлого года, когда ипотечные кредиты росли в годовом выражении, в первом квартале этого года он оставался в периоде глубокой корректировки, и в банке объем погашений ипотечных кредитов превысил объем новых выдач, что привело к отрицательному росту. Однако он также указал, что объем заявок на ипотечные кредиты в банке значительно вырос с марта, увеличившись примерно на 15% по сравнению с первыми двумя кварталами и второй половиной прошлого года.

Чжоу считает, что это сигнализирует о стабилизации рынка недвижимости. Если тренд продолжится, ипотечное кредитование может постепенно вернуться к положительному росту в этом году, способствуя достижению целевых показателей роста розничных кредитов.

Данные по вторичному рынку

При поддержке серии продолжающихся политических мер рынок недвижимости Китая продемонстрировал тренд устойчивого улучшения в первом квартале. Объемы сделок по существующему жилью в некоторых крупных городах значительно восстановились с марта.

22 марта количество контрактов, подписанных в агентствах по продаже вторичного жилья в городе Шэньчжэнь (Shenzhen) провинции Гуандун (Guangdong), достигло пятилетнего максимума за один день. 11 апреля дневной объем онлайн-сделок по вторичному жилью в городе Шанхай (Shanghai) также достиг пятилетнего максимума. Некоторые институты рассматривают это как позитивный сигнал о том, что рынок недвижимости, вероятно, достигнет дна к концу 2026 года.

Данные от провайдера информации о недвижимости компании показывают, что площадь сделок по вторичному жилью в 20 крупных городах страны достигла около 17,97 млн кв. м в марте, увеличившись на 117% в месячном выражении и на 6% в годовом выражении. В апреле площадь сделок по вторичному жилью в 20 ключевых городах составила примерно 17,93 млн кв. м, увеличившись на 17% в годовом выражении. Совокупная площадь сделок за первые четыре месяца в этих городах составила примерно 59,18 млн кв. м, увеличившись на 8% в годовом выражении.

Аналитики отмечают, что это не просто краткосрочный отскок перепроданного рынка, а скорее признак того, что доверие рынка постепенно укрепляется по мере постепенного снижения ипотечных ставок и постепенного смягчения политик покупки жилья. Более того, этот тренд, вероятно, продолжится во втором квартале.

---

Новость Китая “Недвижимость Китая: рост продаж вторичного жилья в ключевых городах” подготовлена Порталом PRC.TODAY.

Если вам понравилась новость или появились вопросы, оставьте ваш комментарий или обсудите эту новость в нашем Telegram-канале 

Рынок недвижимости Китая: 14 городов зафиксировали рост цен на новостройки