В прошлом году резко увеличился спрос на жильё в Китае. С чем это связано и продлится ли эта тенденция в этом году? Читайте об этом в данной новости от Портала PRC.TODAY.
(Caixin) – Рынок недвижимости Китая бросил вызов экономическим потрясениям, вызванным пандемией Covid-19 в 2020 году, когда продажи выросли до рекордного уровня после сильного восстановления во второй половине и настойчивых попыток девелоперов переместить нереализованные объекты недвижимости для увеличения денежных средств по мере ужесточения финансового контроля. Но многие аналитики говорят, что в этом году рынок, скорее всего, не изменится или даже упадёт, поскольку правительство ужесточает контроль над покупателями жилья и строителями.
Продажи недвижимости в разбивке по площади выросли на 2,6% до 1,76 миллиарда квадратных метров, а в стоимостном выражении – на 8,7% до 17,4 триллиона юаней, что является самым высоким показателем с момента начала сбора данных в 1991 году, согласно данным, опубликованным в понедельник статистическим бюро NBS. Рост за весь год обратил вспять резкое падение в первые два месяца 2020 года, когда годовые продажи по регионам упали на 39,9% и упали на 35,9% в стоимостном выражении, поскольку значительная часть страны была заблокирована для контроля над коронавирусом.
Восстановление произошло за счёт жилого жилья, на которое приходится почти 90% всего рынка недвижимости. По данным NBS, продажи выросли на 3,2% по площади и на 10,8% по стоимости по сравнению с 2019 годом. Официальные данные показывают, что две меньшие категории коммерческой недвижимости, такие как торговые площади, склады и офисы оставались отрицательными в течение всего года.
Рынок жилого жилья является ключевым фактором экономической активности в Китае, но в течение последних четырёх лет правительство проводило кампанию по сдерживанию роста цен, чтобы не допустить пузырей и ограничить объём долгов, взятых на себя физическими лицами и застройщиками. Даже в условиях череды постпандемических мер стимулирования правительство придерживается мантры президента Си Цзиньпина о том, что жильё предназначено для проживания, а не для спекуляций.
Но спрос на жильё остаётся высоким, особенно среди тех, кто хочет купить недвижимость в качестве инвестиций. Повышенная ликвидность финансовой системы, вызванная ослаблением денежно-кредитной политики центрального банка для поддержки экономики, отразилась на рынке жилья, особенно в крупных городах, таких как Шэньчжэнь и Пекин.
Рост спроса на покупку недвижимости
Резкое увеличение покупок жилья в этом году способствовало увеличению финансового рычага граждан Китая – отношения долга граждан к ВВП. Согласно октябрьскому отчёту Национального института финансов и развития, аналитического центра, поддерживаемого государством, этот коэффициент составлял 61,4% в конце сентября по сравнению с 55,8% в конце 2019 года. Скачок в основном был вызван восстановлением продаж недвижимости, что привело не только к увеличению ипотечных кредитов, но и бизнес-кредитов, говорится в сообщении. Некоторые люди, управляющие собственными небольшими компаниями, берут бизнес-ссуды и, хотя это незаконно, используют их для покупки жилья, говорится в отчёте аналитического центра.
По словам Лю Юань, заместителя директора исследовательского центра гонконгского Centaline Property Agency Ltd., тот факт, что многие покупатели жилья увеличили заёмный капитал даже в условиях жёсткой нормативной политики, указывает на то, что они стремились покупать жильё в качестве инвесторов, а не арендаторов. По словам Лю, упущенные возможности стали важным фактором покупок, указывая на ожидания рынка, что цены на жилую недвижимость будут расти так же быстро, как в 2008 году, что сделает их недоступными по цене.
Правительство неоднократно подчеркивало, что «дома предназначены для проживания, а не для спекуляций», и экономический спад, вызванный пандемией, не изменил приверженности политиков предотвращению разгула спекуляций на рынке недвижимости.
Рынок давит с обеих сторон. Что касается потребителей, то многие крупные города, где рост цен был наибольшим, ввели дополнительные административные ограничения на покупку жилья. В конце строительства финансовые регуляторы вводят всё более строгий контроль за заимствованиями девелоперов, опасаясь, что компании с крупной задолженностью могут создать риск для финансовой стабильности. В августе ведущие девелоперы страны были подвергнуты испытанию новой политикой «трёх красных линий», которая связывает их способность брать кредиты с соблюдением трёх показателей долга.
По словам аналитиков, поскольку во второй половине прошлого года ситуация с финансированием стала более сложной, девелоперы стали предлагать большие скидки на новые дома, чтобы переместить непроданные запасы и собрать деньги для финансирования нового строительства или погашения своих долгов.
В результате недавнего потрясения на рынке Народный банк Китая и Комиссия по регулированию банковской и страховой деятельности Китая выпустили 31 декабря новый механизм управления банковскими ссудами, чтобы ограничить кредитование банками сектора недвижимости, включая потребительские ипотечные кредиты и займы девелоперами.
Перспективы на 2021 год мрачны: многие аналитики прогнозируют отсутствие изменений на рынке или его спад, поскольку отложенный спрос, высвободившийся после сокращения ограничений, ужесточается контроль за ипотечным кредитованием и затрудняется финансирование девелоперов.
Скорее всего, не будет роста количества проданной жилой недвижимости в 2021 году, поскольку новые ограничения на финансирование компаний, занимающихся недвижимостью, влияют на их способность инвестировать в новые разработки, заявил Дин Зую, генеральный директор компании E-House (China) Enterprise Holdings, зарегистрированной в Гонконге. Ltd. А China Index Academy Ltd., одна из крупнейших китайских исследовательских фирм, заявила в своем отчёте в прошлом месяце об ожидании, что продажи недвижимости по площади снизятся на 2,3 % до 3,8% в течение всего года, поскольку более жесткая кредитная среда для сектора недвижимости может сделать более рациональным высвобождение отложенного спроса.
По данным консалтинговой фирмы по недвижимости Beijing Zhuge House Hunter Information Technology Co Ltd., снижение уже началось. При этом были приведены данные правительства, показывающие, что в декабре средние цены продажи квадратного метра снизились в месячном исчислении третий месяц подряд. Компания объяснила снижение цен застройщиками, которые снизили цены для привлечения покупателей, поскольку финансирование стало труднее получить.
Новость об увеличении спроса в Китае на жилую недвижимость после ослабления карантинных мер, подготовлена Порталом PRC.TODAY по материалам корреспондентов агентства Caixin – Wang Jing, Bao Lei и Luo Meihan.
Если вам понравилась статья или появились вопросы, оставьте ваш комментарий или обсудите эту статью на форуме.
Упрощение аренды поможет исправить положение на рынке жилья Китая
