Облегченные правила «Hukou» вызвали отскок жилья Китая за пределы Пекина
Рынок недвижимости Китая избавляется от последствий коронавируса, поскольку постепенный экономический рост и дальнейшее ослабление многовековых разрешений повышают спрос за пределами основных городов Пекина и Шанхая.
Почти 60 000 потенциальных покупателей хлынули регистрироваться на сайт по продаже недвижимости в парке «Xixi» в прошлом месяце. Сделали они это, для того чтобы купить одну из 959 квартир в Зеленом городе Hangzhou. Волна интереса навредила сайту, побудив разработчика Sino-Ocean Group Holding Ltd арендовать интернет-кафе для обработки заявок.
«Процентные ставки являются самыми низкими за последние пять лет» – сказала Ivy Lin, инженер-программист, планирующая купить квартиру с двумя спальнями в Xixi. Которая продаётся за 2,5 миллиона юаней (350 000 долларов). «Деньги будут либо перетекать в недвижимость, либо в акции, и мне нужно выбрать один, чтобы сохранить активы».
Хрупкость восстановления экономики Китая после вспышки и высокие цены на жильё не поколебали давнюю веру инвесторов в то, что недвижимость – это надёжная ставка. Несмотря на то, что потребительский спрос и инвестиции частного сектора во вторую по величине экономику мира остаются слабыми, цены на недвижимость в мае росли самыми быстрыми темпами за семь месяцев.
Восстановление жилищного строительства в Китае в сочетании с постепенным восстановлением в Гонконге, Сингапуре и Южной Корее сигнализируют о том, что Азия может проложить путь для остальной части мира с удивительно быстрой перезагрузкой жилья, поскольку карантинные меры облегчает. На прошлой неделе Корея даже предприняла шаги по сдерживанию ажиотажа на рынке недвижимости, введя более строгие правила ипотеки и налогообложения для предотвращения спекуляций.
Распространение ажиотажа
В Китае некоторые из самых неистовых покупок были в нескольких быстро развивающихся региональных центрах страны на востоке и юге. Во всем виноват «Hukou».
Эта паспортная система региональных разрешений, датируемая 11 веком, предназначена для ограничения миграции путем ограничения занятости и покупки жилья для местных жителей. Тем не менее, некоторые городские власти ещё больше ослабили требования к месту жительства в ответ на пандемию, увеличивая миграцию и спрос на недвижимость.
Сразу после мартовского открытия, восточный город Suzhou снизил порог уплаты налогов для «Hukou». Нерезиденты теперь должны платить налог только в течение шести месяцев, чтобы получить статус резидента, четверть предыдущего времени. Jinan, столица провинции на северо-востоке провинции Shandong, в начале июня уничтожил почти все препятствия для «Hukou».
«Крупнейшие города понижают свои требования для приема специалистов, что вместе с естественным притяжением таких городов настроено на повышение их спроса на жилье» – говорится в докладе аналитиков Bloomberg Intelligence – Kristy Hung и Patrick Wong.
База Alibaba
Головокружительная миграция в эти региональные центры демонстрирует небольшие признаки ослабления. В Hangzhou, городе с 10-миллионным населением, в котором базируется Alibaba Group Holding Ltd., в прошлом году прирост населения составил 554 000 жителей, что в 10 раз превышает рост населения крупнейшего китайского города Шанхая.
Эти меры, которые Nomura Holdings Inc называет «скрытным смягчением» для рынка недвижимости, вселили уверенность застройщикам. Вооруженные более дешёвыми средствами, строители скупают земельные участки, побивая рекорд цен в таких городах, как Shanghai, Guangzhou и Shenzhen с февраля.
Это даст особый импульс компаниям Sino-Ocean, Longfor Group Holdings Ltd и KWG Group Holdings Ltd., которые наиболее активны в этих средних и крупных городах, отмечают аналитики BI Hung и Wong. Аналитики отмечают, что у China Evergrande Group, одного из крупнейших разработчиков, меньше инвестиций в эти области.
Это похожая история в восточном Nanjing, где тысячи потенциальных покупателей в масках выстроились в очередь за пределами конференц-центра в этом месяце, борясь за шанс 57 к 1 купить квартиру в Beyond City примерно за 500 000 долларов каждая. В юго-западной части Chengdu компания Evergrande начала сходить с ума, продавая почти 1200 единиц в день для проекта, примерно в три раза превышающего Центральный парк Нью-Йорка.
Согласно данным China Real Estate Information Corp., в мае в Hangzhou продажи жилья в мае выросли на 49% по сравнению со среднемесячным прошлогодним показателем. Эффект ещё больше в Nanjing и Jinan, продажи выросли на 79% и 97% по сравнению со средним значением за 2019 год.
Энтузиазм в отношении проектов среднего бизнеса следует за скачком спроса на роскошные дома на побережье. С апреля дома, стоимость которых составляет около 2,8 млн долл США, что примерно в четыре раза выше средней цены за недвижимость, стали наиболее востребованными проектами.
Для некоторых покупателей это вызывает фобию – страх пропустить очередной рост цен на жилье.
Цены на частное жильё выросли после недавних кризисов в области здравоохранения и экономики в Китае, главным образом из-за последующего стимулирования. Цены на жилье в финансовом центре Шанхая выросли на 25% в 2003 году после вспышки атипичной пневмонии и подскочили на 52% в 2009 году после мирового финансового кризиса.
«Богатые клиенты стекаются в элитные дома, главным образом, для того, чтобы сохранить свой капитал от инфляции» – сказал Yang Kewei, директор по исследованиям китайского агентства недвижимости. «Но когда это явление возбуждает ожидания резкого роста рынка жилья на массовом рынке, оно вызывает панику у людей, у которых уже есть планы покупки жилья».
Чтобы смягчить ожидания цен на жильё, правительство оставалось осторожным из-за пандемии, за исключением реформы «Hukou», призванной содействовать активизации свободного перемещения рабочей силы.
Придерживаясь твердой позиции президента Xi Jinping’s о том, что «жилье предназначено для проживания, а не для спекуляций», большинство местных властей не ослабили ограничения на покупку жилья, такие как ограничение количества квартир, которые семья может приобрести, и поддержание высокой планки по ипотечному кредитованию. Чтобы предотвратить рост кредитования жилья, центральный банк 1 июня прямо попросил кредиторов сместить акцент с недвижимости.
Тем не менее, в крупных городских центрах достаточно спроса, чтобы предположить, что китайские покупатели жилья вернулись.
«Внутренний рынок является одним из немногих секторов в Китае, который полностью зависит от внутреннего спроса и полностью невосприимчив к внешним шокам» – сказал Phillip Zhong, старший аналитик по инвестициям в Morningstar Investment Management Asia. «В относительном смысле, недвижимость будет самым устойчивым сектором в Китае».
Новости о Китае по материалам bnnbloomberg.ca
