Шанхай в понедельник ввел новый свод правил, ужесточающих требования к предпродажам и отдающих приоритет продаже готового жилья в коммерческих жилищных проектах.
Руководящие указания, совместно выпущенные четырьмя муниципальными ведомствами, охватывают шесть ключевых направлений, включая усиление контроля за предпродажами, продажу готового жилья и механизм ведущего банка. Город начинает поэтапное внедрение более безопасной системы продаж жилья с понедельника.
Жилищная реформа Китая: ужесточение требований к предпродажам
Согласно новым правилам, жилые проекты на земельных участках, объявления о продаже которых опубликованы после 28 августа 2026 года, могут начинать предпродажи только после полного завершения основного каркаса зданий.
Если застройщики не сдают жилье в срок, покупатели получают право расторгнуть депозитные договоры. Застройщики обязаны вернуть депозиты и нести договорную ответственность, как предусмотрено новыми правилами.
Система ведущего банка вступает в силу для новых кредитных соглашений, подписанных с 28 августа 2026 года. Застройщики открывают специализированные счета в назначенных ведущих банках, что обеспечивает прозрачный контроль за движением средств покупателей и снижает риски нецелевого использования денег.
До Шанхая аналогичные руководящие указания на прошлой неделе выпустил Пекин, потребовав от новых коммерческих жилищных проектов завершения основного каркаса перед подачей заявки на разрешения на предпродажи.
Документ, изданный Пекинской муниципальной комиссией жилищного и городского-сельского развития и тремя другими муниципальными ведомствами, указывает, что для новых коммерческих жилищных проектов после 28 августа каждое здание должно иметь завершенный основной каркас, прежде чем предпродажа сможет продолжаться.
Синхронизация требований двух крупнейших мегаполисов страны демонстрирует скоординированный подход центральных властей к реформированию жилищного рынка и созданию единых стандартов защиты покупателей по всей стране.
Национальная стратегия реформирования
Министерство жилищного и городского-сельского развития КНР провело пресс-конференцию 18 сентября, на которой сообщило, что жилищный рынок Китая претерпел значительные изменения в балансе спроса и предложения и вступил в новую фазу, все больше ориентированную на существующий жилищный фонд.
Чжан Сюэ тао (Zhang Xuetao), представитель министерства, заявил, что для адаптации к этим изменениям Китай ускоряет усилия по формированию новой модели развития сектора недвижимости. Страна будет продвигать реформы трех ключевых систем, регулирующих жилищное строительство, финансирование и продажи, чтобы способствовать здоровому развитию отрасли.
Новые правила напрямую отвечают на многолетние проблемы китайского жилищного рынка, где система предпродаж создавала значительные риски для покупателей. Случаи, когда застройщики получали деньги, но не завершали строительство или задерживали сдачу объектов на годы, нанесли серьезный ущерб доверию к рынку.
Требование завершения основного каркаса перед началом предпродаж существенно снижает эти риски, поскольку покупатели могут физически оценить степень готовности здания до внесения средств. Это приближает китайскую практику к международным стандартам, где предпродажи обычно разрешены только при высокой степени готовности объектов.
Система ведущего банка добавляет дополнительный уровень защиты, обеспечивая, что средства покупателей используются исключительно для строительства конкретного проекта, а не перенаправляются на другие нужды застройщика. Это особенно важно в условиях, когда некоторые девелоперские компании испытывают финансовые трудности.
Жилищная реформа Китая: переход к продаже готового жилья
Долгосрочная цель реформы – постепенный переход от системы предпродаж к продаже полностью готового жилья. Этот подход дает покупателям максимальную уверенность, поскольку они приобретают завершенный продукт, который можно немедленно заселить или сдать в аренду.
Однако полный переход потребует времени, поскольку застройщикам необходимо адаптировать свои финансовые модели. Система предпродаж традиционно служила важным источником финансирования строительства, и ее ограничение требует альтернативных механизмов привлечения капитала.
Для покупателей новые правила означают большую защищенность инвестиций, хотя могут привести к некоторому удорожанию жилья, поскольку застройщикам придется нести дополнительные финансовые расходы на строительство до начала продаж.
Синхронное ужесточение правил предпродаж в Шанхае и Пекине показывает, что китайские власти решительно переходят от модели роста любой ценой к защите прав покупателей и финансовой стабильности рынка. А как вы считаете, способен ли постепенный переход к продаже готового жилья оздоровить жилищный рынок без серьезного сокращения объемов строительства? Поделитесь своим мнением в комментариях.
Материал “Жилищная реформа Китая: новые правила защиты покупателей жилья” подготовлен международной независимой общественной информационно-аналитической платформой PRC.TODAY.
Есть вопросы или хотите обсудить? Оставьте комментарий или напишите нам в Telegram-канал.
Рынок недвижимости Китая: доля вторичного жилья превысила 50%
